牵手北京建工、厦门国贸 中海再战石景山里的房企抱团记
2023-06-10 06:10:05来源：观点机构
观点网再现项目增资，这一次是中海在北京石景山的项目中海长安誉。在增资完成后，该项目也迎来新的合作者厦门国贸和北京建工。
4月27日，北京金鑫兴业房地产开发有限公司增资项目于北京产权交易所挂牌，该增资项目拟征集2个投资方，持股比例各为20%，募资资金对应持股比例40%。
(资料图片仅供参考)
增资完成后，原股东持有融资方股权比例为60%，新增投资方合计持有融资方40%股权。募集资金主要用于项目开发运营。
据了解，融资方北京金鑫兴业房地产开发有限公司由北京中海地产有限公司100%持股。金鑫兴业目前主要负责开发北京市石景山中海长安誉项目。
6月7日，北京产权交易所披露该增资项目成交结果。南京茂宁地产有限公司、北京建工地产有限责任公司、北京中海地产有限公司将分别投资2.8亿元、2.8亿元、8.3亿元，分别持股20%、20%、59.29%。
挑剔的合作
事实上，中海长安誉目前已经处于销售阶段。据北京市住房和城乡建设委员会披露的数据，长安誉分别于3月11日、5月27日取得住宅楼、地下汽车库及设备配套的销售许可证。
其中，批准销售10栋住宅共计502套，准许销售面积约为6.71万㎡。截至6月9日，期房已签约190套，签约面积达2.5万㎡，成交均价7.6万元/㎡。而据中海方面披露，开盘首日去化80%以上。
中海长安誉楼盘表
来源：北京市住建委，观点指数整理
中海长安誉项目于今年3月25日开盘，据称当日去化80%。早在地块挂牌之初，就有消息称，从2013年就开始为储备用地做相关工作，直到2022年的北京第四集中供地才正式出让。
项目周边也布局较多中海的项目，包括金石公馆、金玺公馆、中海大厦写字楼、中海金鑫阁等。长安誉规划设计10栋住宅楼，为7-17层的洋房+小高层产品，户型则包括113-116㎡三居、130-135㎡四居、162-166㎡四居，共502户。
而对于这样一个在售阶段的项目，又为何会通过产权交易所进行项目公司的增资？中原地产首席分析师张大伟向观点新媒体表示，有国企参与的话，通过产权交易所是必须的交易流程，这种情况是在之前已经达成合作意向。
此次，北京金鑫兴业房地产开发有限公司完成增资，南京茂宁地产有限公司、北京建工地产有限责任公司、北京中海地产有限公司分别投资2.8亿元、2.8亿元、8.3亿元，分别持股20%、20%、59.29%。
南京茂宁地产有限公司由厦门国贸房地产有限公司持股95%，北京建工地产有限责任公司则由北京建工集团有限责任公司持股100%。
企查查信息显示，厦门国贸为国有独资企业，北京建工为国有控股企业，增资之后，二者在长安誉项目公司中的所占股份也并不大，这或许也是在拿地时未以联合体参拍的原因之一。
类似的操作此前也曾发生。就北京市场而言，2022年2月，北京中泰金建房地产开发有限公司拟进行增资扩股，募集金额择优确定，对应持股比例49%。北京中泰金建由中海企业发展集团有限公司持股100%。
根据公开信息，北京中泰金建负责开发位于北京市海淀区的中海·汇德里项目，项目地块是在2021年10月的北京第二批集中供地摘得，成交价45亿元，溢价率5.63%。
2022年5月12日，北京产权交易所披露，北京金隅地产开发集团有限公司新增投资北京中泰金建房地产开发有限公司，投资金额88431.35万元，对应持股比例49%。
此后，在2022年6月的北京第二批集中供地，中海摘得顺义新城第19街区地块，拿地企业为北京中海地产有限公司的全资子公司北京中海盈璟房地产开发有限公司，拿地之后，中海也曾通过北京产权交易所进行增资处理。
8月末，该项目取得预售证，项目名为玖峪家园（湖光玖里），并于9月上旬通过北京产权交易所为项目公司拟募集资金，对应持股比例30%。
同年11月22日，据北京产权交易所信息，北京中海盈璟房地产开发有限公司增资项目获得北京首都开发股份有限公司的投资，投资金额约为3亿元。而据市场消息，之前就已传出中海与首开有过相关接触。
房企之间的合作已不是什么新鲜事，只是自过去一段时间以来，对于合作方的选择不得不慎之又慎。曾有投资者在参加房企股东会时，就相关问题与管理层展开交流，该企业明确表示，具有国央企资质及资金状况、信用表现优异的民企会是合作的首选。而这也已经成为行业的共识。
优势积累
回到中海本身，北京石景山实为该企业近年来在北京重点深耕的区域。
观点新媒体不完全统计，2022年以来，中海已经在北京市场斥资342.85亿元拿下9宗地块，若除去本月1日成交的石景山衙门口1615-713地块，仅2022年中海在北京的拿地款支出也已经超300亿元，约为314.55亿元。
中海2022年以来在京拿地情况
来源：公开信息，观点指数整理
实际上，2022年石景山区成交宅地共6宗，中海夺得其中1/3，未竞得的地块中，也不乏中海“举起”的号码牌。
当然，在北京市场拿地需要实力与运气的双重加持，“摇号”的设定使得热门地块的最终归属还是带有悬念。
在石景山地区，中海打造的住宅项目已近二十个，公开信息显示，中海自2008年起进入石景山地区，早期项目有金石公馆、金玺公馆、长安雅苑等，2018年后的中海寰宇天下、中海首钢·长安云锦，2019年中海在石景山连拿三宗地块，并于2020年陆续推出中海首钢·长安云尚、中海·天钻、中海首钢·天玺。2021年的新盘中海寰宇天下天赋、中海云庭……
在石景山的持续加码，又是否会对项目的去化造成挤兑？合硕机构首席分析师郭毅对观点新媒体表示，中海在石景山是一个深耕的态势，但它其实也形成了很好的对于客群的了解，同时，对于自身的产品优化和产品升级的自我迭代，以及在石景山也形成了很好的品牌效应。
“所以其实这种持续的深耕和多盘的布局，对于中海反而是不断强化优势的一个过程。”
郭毅提到，中海在石景山的项目也是在细分的不同板块，项目之间产品的户型设计、面积、总价也能拉开梯度，面向不同的人群。项目之间竞争的激烈性也没有那么直接。
项目去化表现可能也是中海持续加码的底气来源之一。据官方数据披露，2022年3月25日，北京中海汇德里项目开盘，单日销售人民币50亿元；9月18日，北京中海首开·湖光玖里项目开盘，销售人民币40.5亿元……
而从首次进入该区域以来，石景山地区已逐渐形成一个更为成熟的城市界面。以首钢为核心，在文旅科创的基础上形成具有一定规模的产业集聚。
“中关村科技园石景山园、北京银行保险产业园等国家级重点产业园区，形成了科创文化以及金融的相互链接、相互联动，这样一个多元化的产业集群的布局，” 郭毅表示，“对于石景山未来的发展势头来看，我觉得京西的购房家庭还是都非常认可的。”
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